Ein undichtes Fenster muss ausgetauscht werden, am Balkon treten Feuchtigkeitsschäden auf oder eine Wasserleitung verursacht einen Schaden: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt sich dann schnell die Frage, wer zuständig ist und wer die Kosten tragen muss.
Die Antwort hängt häufig davon ab, ob das betroffene Bauteil zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehört. Gerade bei Fenstern, Balkonen und Versorgungsleitungen führt die Abgrenzung regelmäßig zu Streit. Denn nicht alles, was sich innerhalb einer Wohnung befindet oder ausschließlich von einem Eigentümer genutzt wird, gehört automatisch zu dessen Sondereigentum.
Hinzu kommt: Die Eigentumszuordnung und die Kostentragung ist strikt voneinander zu trennen. Auch wenn ein Bauteil zwingend Gemeinschaftseigentum ist, können die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung oder ein wirksamer Beschluss der Eigentümergemeinschaft regeln, wer die Kosten einer Maßnahme letztlich trägt.
Was ist Sondereigentum?
Wohnungseigentum besteht rechtlich aus zwei Elementen: dem Sondereigentum an den Räumen der Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Zum Sondereigentum können grundsätzlich die Räume einer Wohnung sowie bestimmte Bestandteile innerhalb dieser Räume gehören. Voraussetzung ist insbesondere, dass diese Bestandteile verändert, mitgenommen oder entfernt werden können, ohne dadurch das Gemeinschaftseigentum, Rechte anderer Eigentümer oder die äußere Gestaltung des Gebäudes erheblich zu beeinträchtigen.
Nicht zum Sondereigentum gehören dagegen insbesondere Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind. Auch Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, können nicht Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers sein. Das folgt aus § 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).
Typische Beispiele für Sondereigentum können – abhängig vom konkreten Gebäude und der Teilungserklärung – nicht tragende Innenwände, Bodenbeläge (wie Parkett oder Teppich), Innentüren oder bestimmte ausschließlich einer Wohnung dienende Einrichtungen sein.
Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?
Gemeinschaftseigentum umfasst das Grundstück sowie diejenigen Teile des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Besonders wichtig ist: Bestimmte Gebäudeteile sind kraft Gesetzes zwingend Gemeinschaftseigentum.
Dazu zählen vor allem tragende und konstruktive Gebäudeteile, Bereiche der Gebäudehülle und gemeinschaftlich genutzte technische Anlagen. Selbst eine Regelung in der Teilungserklärung kann Teile, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind, nicht wirksam zu Sondereigentum erklären. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diesen Grundsatz unter anderem für Versorgungsleitungen bestätigt.
Für Wohnungseigentümer ist die Unterscheidung elementar, weil die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt.
Und was bedeutet Teileigentum?
Der Begriff Teileigentum wird häufig mit Gemeinschaftseigentum verwechselt. Tatsächlich bezeichnet er etwas völlig anderes.
Teileigentum ist vereinfacht gesagt Sondereigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, verbunden mit dem entsprechenden Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Typische Fälle sind beispielsweise Gewerberäume, Büros, Arztpraxen oder Garagenstellplätze, sofern diese als eigenständige Einheiten ausgestaltet sind.
Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum grundsätzlich entsprechend. Auch hier muss deshalb präzise zwischen dem Sondereigentum innerhalb der Einheit und dem gemeinschaftlichen Eigentum des Gebäudes unterschieden werden.
Fenster: fast immer ein Fall für das Gemeinschaftseigentum
Fenster gehören zu den häufigsten Streitpunkten im Wohnungseigentumsrecht. Für Eigentümer wirkt es zunächst naheliegend, das Fenster der eigenen Wohnung als Sondereigentum anzusehen. Rechtlich ist das jedoch nicht der Fall.
Der Bundesgerichtshof ordnet Fenster einschließlich ihrer Rahmen zwingend dem Gemeinschaftseigentum zu. Ein wesentlicher Grund dafür liegt darin, dass Fenster wesentliche Bestandteile der Gebäudehülle sind und die äußere Gestaltung des Gebäudes maßgeblich beeinflussen. Das betrifft grundsätzlich auch Dachflächenfenster.
Möchte ein Eigentümer beispielsweise alte Fenster eigenständig gegen Modelle mit einer anderen Rahmenfarbe, Aufteilung oder Verglasung austauschen, darf er nicht allein handeln. Die Maßnahme betrifft Gemeinschaftseigentum und stellt in der Regel eine bauliche Veränderung dar, die eines Beschlusses der Gemeinschaft bedarf.
Wer bezahlt den Austausch eines Fensters?
Hier muss trennscharf zwischen Eigentumszuordnung und Kostentragung unterschieden werden.
Dass Fenster Gemeinschaftseigentum sind, beantwortet zunächst nur die Frage, wem das Bauteil rechtlich zugeordnet ist und wer für die Durchführung der Maßnahme zuständig ist (die Gemeinschaft). Daraus folgt jedoch nicht zwingend, dass in jedem Fall sämtliche Wohnungseigentümer die Kosten gemeinsam tragen müssen.
Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG werden die Kosten der Gemeinschaft grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen verteilt. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten (wie den Austausch von Fenstern im Bereich des Sondereigentums) jedoch mit einfacher Mehrheit eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Zudem enthalten viele ältere Gemeinschaftsordnungen bereits Vereinbarungen, die die Kosten für die Instandhaltung der Fenster dem jeweiligen Sondereigentümer auferlegen. Entscheidend ist daher immer eine Prüfung der konkreten Regelungen der jeweiligen Eigentümergemeinschaft.
Balkon: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum treffen aufeinander
Beim Balkon ist die Rechtslage besonders anschaulich: Verschiedene Bestandteile desselben Balkons können unterschiedlich zugeordnet sein.
Konstruktive und für die äußere Gestaltung relevante Bestandteile stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Nach der Rechtsprechung des BGH gehören hierzu insbesondere die Bodenplatte, die Isolierschichten, Abdichtungsanschlüsse, die Brüstung, das Geländer und die Außenwände.
Demgegenüber können bestimmte oberflächliche Bereiche, etwa der Fliesenbelag (sofern er nicht zugleich die Abdichtungsfunktion übernimmt) oder der Innenanstrich der Balkonbrüstung, sondereigentumsfähig sein oder durch die Teilungserklärung dem Sondereigentum zugewiesen werden.
Typischer Streitfall: Feuchtigkeit am Balkon
Zeigen sich auf einem Balkon Risse, abgeplatzte Fliesen oder Feuchtigkeitsschäden, lässt sich nicht allein anhand des sichtbaren Schadens entscheiden, wer zuständig ist.
Liegt das Problem lediglich am oberflächlichen Bodenbelag, kann das Sondereigentum betroffen sein. Ist dagegen beispielsweise die darunterliegende Abdichtung, die Balkonplatte oder der Anschluss an die Fassade schadhaft, liegt ein Mangel am Gemeinschaftseigentum vor.
Gerade bei Feuchtigkeitsschäden ist daher zunächst technisch zu klären, welches Bauteil schadensursächlich ist. Eine technische Begutachtung und die rechtliche Prüfung der Teilungserklärung müssen hier Hand in Hand gehen.
Leitungen: Entscheidend sind Verlauf und Funktion
Auch bei Wasser-, Heizungs-, Gas- oder anderen Versorgungsleitungen kommt es häufig zu Abgrenzungsproblemen.
Ein weit verbreiteter Irrtum lautet: Eine Leitung, die nur eine Wohnung versorgt, sei automatisch Sondereigentum. Das stimmt so pauschal nicht.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Versorgungsleitungen, die im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen und Bestandteil des Versorgungsnetzes des Gebäudes sind, zwingend Gemeinschaftseigentum sind – selbst wenn ein konkreter Leitungsstrang ausschließlich eine einzelne Wohnung versorgt. Das gemeinschaftliche Versorgungsnetz reicht nach der Rechtsprechung jedenfalls bis zur ersten für die jeweilige Wohnung vorgesehenen Absperrmöglichkeit.
Beispiel: Wasserrohrbruch in einer Eigentumswohnung
Bricht eine Leitung innerhalb einer Wohnung, bedeutet der Ort des Schadens noch nicht automatisch, dass der betroffene Wohnungseigentümer selbst für die Reparatur verantwortlich ist.
Zunächst muss geklärt werden, ob das beschädigte Rohrstück Teil des gemeinschaftlichen Leitungsnetzes (vor der Absperrung) oder bereits dem Sondereigentum zuzuordnen ist. Davon zu unterscheiden ist wiederum die Frage, wer für die Kosten der Reparatur und für mögliche Folgeschäden am Sondereigentum (z. B. durchnässte Böden) aufkommen muss. Hier spielen neben dem WEG-Recht auch das Deliktsrecht sowie Gebäude- und Hausratversicherungen eine entscheidende Rolle.
Kann die Teilungserklärung festlegen, was Sondereigentum ist?
Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung gehören zu den wichtigsten Unterlagen bei der Beurteilung eines Streitfalls. Ihre Gestaltungsmöglichkeiten haben allerdings gesetzliche Grenzen.
Teile des Gebäudes, die nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum sind, können nicht durch eine Formulierung in der Teilungserklärung zu Sondereigentum gemacht werden. Eine solche Klausel wäre insoweit unwirksam.
Sehr wohl können Vereinbarungen in der Teilungserklärung jedoch Bedeutung für die Praxis haben: Sie können die Instandhaltungspflicht und die Kostentragung abweichend regeln. Deshalb sollte eine Klausel wie „Fenster gehören zum Sondereigentum“ nicht isoliert als unwirksam abgetan werden. Sie ist in der Regel so auszulegen, dass dem Sondereigentümer lediglich die Kosten für die Instandhaltung und Erneuerung der Fenster auferlegt werden sollen.
Gemeinschaftseigentum bedeutet nicht automatisch gemeinsame Kosten
Gerade dieser Punkt sorgt in der Praxis immer wieder für Missverständnisse. Die Frage „Wem gehört das Bauteil?“ ist strikt von der Frage „Wer trägt die Kosten?“ zu trennen.
Zwar gilt der gesetzliche Grundsatz, dass alle Eigentümer die Kosten des Gemeinschaftseigentums nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile tragen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Das reformierte WEG erlaubt der Gemeinschaft jedoch eine sehr flexible und rechtssichere Kostenverteilung per Beschluss für einzelne Maßnahmen oder bestimmte Kostenarten (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Pauschale Aussagen wie „Gemeinschaftseigentum zahlt immer die Gemeinschaft“ oder „Was sich in meiner Wohnung befindet, muss ich selbst bezahlen“ greifen daher im modernen Wohnungseigentumsrecht zu kurz.
Was sollten Eigentümer und Verwalter vor einer Reparatur prüfen?
Bevor an Fenstern, Balkonen oder Leitungen Arbeiten in Auftrag gegeben werden, sollten folgende Punkte geklärt werden:
- Bauliche Funktion: Handelt es sich um ein konstruktives Element, die Gebäudehülle oder ein reines Oberflächenbauteil?
- Verlauf und Lage: Wo genau liegt die Schadensursache (z. B. vor oder nach der Absperreinrichtung einer Leitung)?
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Gibt es Sonderregelungen zur Instandhaltung oder Kostenlast?
- Beschlusslage: Existieren bereits gültige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zu dieser Kostenart?
Wer eigenmächtig Veränderungen oder Reparaturen am Gemeinschaftseigentum vornehmen lässt (sogenannte Selbstvornahme), riskiert nicht nur, auf den Kosten sitzenzubleiben, sondern sieht sich unter Umständen auch Beseitigungs- oder Rückbauansprüchen der Gemeinschaft ausgesetzt.
Bei Fenstern, Balkonen und Leitungen genau hinschauen
Die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum verläuft nicht entlang der Wohnungstür. Auch Gebäudeteile innerhalb einer Eigentumswohnung können rechtlich zwingend Gemeinschaftseigentum sein.
- Fenster und deren Rahmen gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum.
- Bei Balkonen stehen die konstruktiven Teile und die Abdichtung im Gemeinschaftseigentum, während der reine Oberflächenbelag sondereigentumsfähig sein kann.
- Bei Versorgungsleitungen entscheidet die Einbindung in das Gesamtnetz und die Lage der Absperrvorrichtung.
- Teileigentum ist keine Zwischenkategorie, sondern Sondereigentum an gewerblich oder nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen.
Für die Praxis entscheidend ist die strikte Trennung von Eigentumszuordnung, Handlungszuständigkeit und schlussendlicher Kostentragung.
Beratung im WEG-Recht durch die Kanzlei Hanelt in Mainz
Unklarheiten über Sonder- und Gemeinschaftseigentum können erhebliche finanzielle Folgen haben – insbesondere bei anstehenden Sanierungen, Wasserschäden oder umfangreichen Instandsetzungsmaßnahmen.
Die Kanzlei Hanelt in Mainz berät Wohnungseigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) und Hausverwaltungen umfassend zu allen Fragen des WEG-Rechts. Wir unterstützen Sie bei der rechtssicheren Prüfung von Teilungserklärungen, der Einordnung von Sanierungsmaßnahmen, Fragen zur Kostenverteilung sowie bei der Anfechtung oder Durchsetzung von Beschlüssen.
Haben Sie Klärungsbedarf zu einem konkreten Bauteil oder steht eine größere Reparatur an? Kontaktieren Sie die Kanzlei Hanelt für eine fundierte rechtliche Prüfung Ihres Sachverhalts.
