Risse im Mauerwerk, Feuchtigkeit im Keller, ein undichtes Dach oder Probleme mit der Haustechnik: Nicht jeder Baumangel wird bei der Abnahme erkannt. Manche Mängel zeigen sich erst Wochen, Monate oder sogar Jahre später. Für Bauherren stellt sich dann häufig die Frage: Kann ich nach der Abnahme überhaupt noch Ansprüche gegen das Bauunternehmen geltend machen?
Die Antwort lautet grundsätzlich: Ja. Auch nach erfolgter Abnahme können Bauherren Mängelrechte haben. Entscheidend ist unter anderem, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt, welche vertraglichen Regelungen gelten und ob die jeweiligen Ansprüche noch nicht verjährt sind.
Im Regelfall sollten Bauherren einen festgestellten Mangel zunächst dokumentieren und das verantwortliche Unternehmen zur Nacherfüllung auffordern. Eine eigenmächtige Beauftragung eines anderen Unternehmens kann dagegen rechtliche Nachteile mit sich bringen.
Welche Bedeutung hat die Abnahme bei einem Bauvorhaben?
Die Abnahme ist einer der rechtlich wichtigsten Zeitpunkte eines Bauvorhabens. Mit ihr erklärt der Bauherr im Grundsatz, dass er die erbrachte Bauleistung als vertragsgemäß akzeptiert.
Das bedeutet jedoch nicht, dass nach der Abnahme keinerlei Ansprüche wegen Baumängeln mehr bestehen.
Vielmehr hat die Abnahme verschiedene rechtliche Folgen. Unter anderem beginnt bei Bauwerken grundsätzlich mit der Abnahme die Verjährungsfrist für die gesetzlichen Mängelansprüche.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn ein Mangel bereits bei der Abnahme bekannt ist. Nimmt der Bauherr das Werk trotz Kenntnis des Mangels ab, sollte er sich seine Rechte wegen dieses Mangels ausdrücklich vorbehalten. Andernfalls können insbesondere bestimmte Mängelrechte verloren gehen.
Davon zu unterscheiden sind verdeckte oder zunächst nicht erkennbare Baumängel, die sich erst nach der Abnahme zeigen. Auch wegen solcher Mängel können innerhalb der maßgeblichen Fristen Ansprüche bestehen.
Wann liegt überhaupt ein Baumangel vor?
Nicht jede Unzufriedenheit mit einer Bauleistung stellt automatisch einen rechtlich relevanten Mangel dar.
Nach dem Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) muss das hergestellte Werk grundsätzlich die vereinbarte Beschaffenheit aufweisen. Fehlt eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung, kommt es unter anderem darauf an, ob sich das Werk für die vertraglich vorausgesetzte bzw. gewöhnliche Verwendung eignet und die übliche Beschaffenheit aufweist.
Typische Baumängel können beispielsweise sein:
- Feuchtigkeitsschäden im Keller oder an Außenwänden
- Undichte Dächer oder Fenster
- Risse im Mauerwerk oder Estrich
- Mangelhafte Wärmedämmung
- Fehler bei Abdichtungsarbeiten
- Nicht fachgerecht ausgeführte Elektro- oder Sanitärarbeiten
- Probleme bei Heizungs- oder Lüftungsanlagen
- Mangelhafte Schall- oder Wärmeschutzmaßnahmen
- Abweichungen von vereinbarten Plänen oder Ausführungsstandards
Ob tatsächlich ein Baumangel vorliegt, lässt sich allerdings nicht immer allein durch eine Sichtprüfung feststellen. Gerade bei technisch komplexen Ursachen kann die Einschaltung eines geeigneten Sachverständigen sinnvoll sein.
Welche Rechte haben Bauherren bei Baumängeln nach der Abnahme?
Liegt ein rechtlich relevanter Mangel vor, sieht § 634 BGB verschiedene Mängelrechte vor. Welcher Anspruch im konkreten Fall besteht, hängt von den Umständen ab.
- Nacherfüllung verlangen
In vielen Fällen steht zunächst die Nacherfüllung im Mittelpunkt.
Der Bauherr kann verlangen, dass der Unternehmer den vertragsgemäßen Zustand herstellt. Die für die Nacherfüllung erforderlichen Aufwendungen, beispielsweise Arbeits- und Materialkosten, trägt grundsätzlich der Unternehmer.
Wichtig ist dabei: Der Bauherr sollte dem Unternehmen grundsätzlich Gelegenheit geben, den Mangel selbst zu beseitigen.
Es ist deshalb häufig ein Fehler, unmittelbar nach Entdeckung eines Mangels ein anderes Bauunternehmen mit der Reparatur zu beauftragen und anschließend die Rechnung an den ursprünglichen Auftragnehmer weiterzuleiten.
- Frist zur Mängelbeseitigung setzen
Reagiert das Unternehmen auf die Mängelanzeige nicht oder beseitigt es den Mangel nicht, sollte regelmäßig eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt werden.
Wie lang eine angemessene Frist sein muss, lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind beispielsweise Art und Umfang des Mangels, notwendige Vorarbeiten, die Materialbeschaffung und die Dringlichkeit der Reparatur.
Die Aufforderung sollte aus Beweisgründen möglichst in Textform erfolgen und den Mangel so konkret wie möglich beschreiben.
- Mangel selbst beseitigen lassen
Läuft eine angemessene Frist zur Nacherfüllung erfolglos ab, kann der Bauherr unter den gesetzlichen Voraussetzungen den Mangel selbst beseitigen oder durch ein anderes Unternehmen beseitigen lassen (sogenannte Selbstvornahme).
Die erforderlichen Kosten können dann grundsätzlich vom verantwortlichen Unternehmer verlangt werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Bauherr zudem einen Vorschuss für die voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung verlangen.
Eine Fristsetzung ist nicht in jedem denkbaren Fall erforderlich. Beispielsweise können Ausnahmen bestehen, wenn die Nacherfüllung verweigert wird, fehlgeschlagen oder dem Bauherrn nicht zumutbar ist. Ob eine solche Ausnahme tatsächlich vorliegt, sollte jedoch sorgfältig geprüft werden.
- Vergütung mindern
Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann auch eine Minderung der Vergütung in Betracht kommen.
Das kann beispielsweise relevant werden, wenn eine ordnungsgemäße Mängelbeseitigung nicht erfolgt und der Bauherr das mangelhafte Werk dennoch behalten möchte.
Die Höhe der Minderung wird nicht einfach anhand der Reparaturkosten festgelegt. Nach dem Gesetz kommt es grundsätzlich auf das Verhältnis zwischen dem Wert des mangelfreien und des tatsächlich vorhandenen Werks an.
- Schadensersatz verlangen
Entsteht dem Bauherrn durch einen Baumangel ein zusätzlicher Schaden, können außerdem Schadensersatzansprüche in Betracht kommen.
Welche Schäden ersatzfähig sind, hängt stark vom Einzelfall ab. Denkbar sind beispielsweise bestimmte Folgeschäden, die durch einen Baumangel verursacht wurden. Auch hier sind die gesetzlichen Voraussetzungen sowie mögliche Fristsetzungserfordernisse zu beachten.
- Rücktritt vom Vertrag
Das Gesetz sieht unter bestimmten Voraussetzungen auch einen Rücktritt vor.
Bei bereits weitgehend oder vollständig errichteten Bauwerken ist ein Rücktritt allerdings rechtlich und praktisch häufig deutlich komplexer als etwa die Geltendmachung von Nacherfüllung, Minderung oder Schadensersatz. Ob ein Rücktritt im konkreten Fall sinnvoll und möglich ist, sollte daher individuell geprüft werden.
Darf der Bauherr einen Teil der Rechnung zurückhalten?
Ist die Vergütung noch nicht vollständig bezahlt und besteht ein Anspruch auf Beseitigung eines Mangels, kann dem Bauherrn ein Zurückbehaltungsrecht zustehen.
Nach § 641 Abs. 3 BGB kann grundsätzlich ein angemessener Teil der Vergütung zurückbehalten werden. Als angemessen sieht das Gesetz im Regelfall das Doppelte der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten an.
Das bedeutet allerdings nicht, dass bei jedem behaupteten Mangel beliebige Rechnungsbeträge einbehalten werden dürfen. Höhe und Voraussetzungen sollten insbesondere bei größeren Beträgen sorgfältig geprüft werden.
Wie lange können Baumängel nach der Abnahme geltend gemacht werden?
Bei einem Bauwerk beträgt die gesetzliche Verjährungsfrist für wesentliche Mängelansprüche nach § 634a BGB grundsätzlich fünf Jahre. Die Frist beginnt grundsätzlich mit der Abnahme.
Ein Beispiel: Erfolgt die Abnahme eines Bauwerks am 15. Oktober 2026, beginnt die fünfjährige Verjährungsfrist grundsätzlich an diesem Tag.
Allerdings können vertragliche Vereinbarungen Einfluss auf die maßgeblichen Fristen haben. Wurde beispielsweise die VOB/B wirksam in den Vertrag einbezogen, können andere Regelungen gelten. Auch bei arglistig verschwiegenen Mängeln gelten Besonderheiten. Deshalb sollte bei drohender Verjährung nicht bis kurz vor Ablauf der vermeintlichen Fünfjahresfrist gewartet werden.
Baumangel entdeckt: So sollten Bauherren vorgehen
Wer nach der Abnahme einen möglichen Baumangel entdeckt, sollte strukturiert handeln:
- Mangel dokumentieren: Fotos und gegebenenfalls Videos anfertigen und Zeitpunkt, Umfang sowie Entwicklung des Mangels festhalten. Auch Verträge, Pläne, Rechnungen, Abnahmeprotokolle und bisherige Korrespondenz sollten gesichert werden.
- Ursache nicht vorschnell verändern: Eine sofortige Reparatur kann später die Beweisführung erschweren. Besteht keine akute Gefahr, sollte der ursprüngliche Zustand zunächst ausreichend dokumentiert werden.
- Verantwortlichen Vertragspartner informieren: Der Mangel sollte konkret beschrieben und dem verantwortlichen Unternehmen angezeigt werden. Eine schriftliche bzw. in Textform erfolgende Kommunikation ist aus Beweisgründen regelmäßig sinnvoll.
- Nacherfüllung verlangen: Dem Unternehmen sollte grundsätzlich Gelegenheit zur Prüfung und Beseitigung des Mangels gegeben werden.
- Angemessene Frist setzen: Sofern erforderlich, sollte eine konkrete und angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden.
- Bei größeren oder streitigen Mängeln fachlichen Rat einholen: Insbesondere bei hohen Mängelbeseitigungskosten, mehreren beteiligten Unternehmen oder unklarer Verantwortlichkeit können sowohl technische als auch rechtliche Fragen entstehen.
Warum eine gute Dokumentation bei Baumängeln so wichtig ist
Nach der Abnahme kann es zwischen Bauherrn, Bauunternehmen, Architekten und weiteren Projektbeteiligten schnell zum Streit darüber kommen, ob überhaupt ein Mangel besteht und wer dafür verantwortlich ist. Eine möglichst lückenlose Dokumentation kann dann entscheidend sein.
Hilfreich sind insbesondere:
- Bauvertrag und Leistungsbeschreibung
- Planungsunterlagen
- Abnahmeprotokoll und Mängellisten
- Fotos und Videos
- E-Mail- und Schriftverkehr
- Rechnungen und Zahlungsnachweise
- Gegebenenfalls Sachverständigengutachten
Bei erheblichen Baumängeln kann außerdem die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens in Betracht kommen. Damit kann der tatsächliche Zustand eines Bauwerks bzw. ein behaupteter Mangel gerichtlich durch einen Sachverständigen festgestellt werden, bevor sich der Zustand beispielsweise durch Sanierungsarbeiten verändert.
Häufige Fehler bei Baumängeln nach der Abnahme
In der Praxis entstehen Probleme häufig nicht nur durch den Baumangel selbst, sondern auch durch das weitere Vorgehen. Bauherren sollten insbesondere vermeiden:
- Einen Mangel nur telefonisch mitzuteilen
- Den Zustand vor der Dokumentation zu verändern
- Ohne Weiteres sofort ein Drittunternehmen mit der Mängelbeseitigung zu beauftragen
- Unklare oder unrealistisch kurze Fristen zu setzen
- Bekannte Mängel bei der Abnahme vorbehaltlos zu akzeptieren
- Die Verjährungsfrist aus dem Blick zu verlieren
Gerade bei kostspieligen Mängeln kann eine frühzeitige rechtliche Prüfung verhindern, dass grundsätzlich vorhandene Ansprüche durch vermeidbare Fehler erschwert werden.
Baumängel nach der Abnahme rechtlich prüfen lassen
Ein Baumangel kann erhebliche finanzielle Folgen haben. Gleichzeitig hängt die Durchsetzung von Mängelansprüchen häufig von technischen Details, Vertragsregelungen, Fristen und dem bisherigen Verhalten der Beteiligten ab.
Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Mainz berate und vertrete ich private und gewerbliche Bauherren bei der Durchsetzung und Abwehr von Ansprüchen im Zusammenhang mit Baumängeln. Dabei prüfe ich unter anderem, welche Ansprüche bestehen, gegen wen diese geltend gemacht werden können und welche außergerichtlichen oder gerichtlichen Schritte im konkreten Fall sinnvoll sind.
Sie haben nach der Abnahme Baumängel an Ihrem Bauvorhaben festgestellt? Nehmen Sie gerne Kontakt auf, um die rechtlichen Möglichkeiten in Ihrem konkreten Fall prüfen zu lassen.
